【案情介绍】

    1999年4月28日，张某与沈某签订房产协议一份，载明“房主沈某有意把套房产权划归为张某所有。”1999年12月2日，由张某支付拆迁补差款办理完善手续后取得并持有沈某为该房屋所有人的权属证书。张某一家自1999年起入住该房屋至今，并于2007年10月22日将户口迁至该房屋名下。

 

 

    【争议焦点】

    张某与沈某之间签订的《房产协议》是否有效？对此，原告张某认为协议成立并有效，且张某一家自1999年以来居住至今，被告沈某夫妇应协助办理房屋权属转移登记手续；被告沈某夫妇认为该协议只是购房意向，并未签订正式的房屋买卖合同，且当时沈某还未取得该房屋权属证书，该协议无效。

 

    【律师评析】    

    《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

    根据《城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

    从上述法律规定看出，房屋买卖合同属于法律明文规定采用书面形式的，应当采用书面形式。显然张某与沈某之间签订的《房产协议》内容过于简单，并不符合房屋买卖合同的格式要件。该协议中仅约定了房屋的位置与面积，以及沈某有意把套房产权划归为张某所有。关于房屋的价款及付款时间、交房期限、房屋的配套设施和维修标准等均未作约定。如果仅凭这份简单的协议，无法证明张某与沈某之间存在房屋买卖关系，沈某也没有义务去协助张某办理过户手续。

    为了维护张某的合法权益，根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”承办律师积极寻找相关证据线索来证明张某与沈某均已履行房屋买卖关系义务。

    承办律师首先提交了1999年缴纳水费的《收款收据》二份，证明张某一家确实自1999年起就居住在该房屋中至今，沈某已将房屋交付给张某。其次，承办律师将张某一家的《户口簿》提交人民法院，用以证明张某一家已经实际占有、使用该房屋。最后，承办律师申请证人郭某出庭作证并提交张某与沈某的通话录音，证明张某已与1999年向沈某支付12万元作为房屋价款。通过各种相关证据形成完整的证据链，足以证明张某已经履行了支付房款的义务，沈某已经履行了交付房屋的义务，房屋买卖关系已经生效。沈某作为该房屋买卖关系中的出卖方，有义务协助买受方张某办理过户手续。

    因此，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致房屋买卖合同无效。只要双方均履行了主要义务，又没有其他违法行为，应认为房屋买卖关系有效，房屋所有权人应配合办理房屋过户手续。

 

    【附 判决书节选内容】

    本院认为，根据当事人的庭审陈述及提交的证据，可以确认在涉案房产协议中张某、沈某就房屋的位置及面积等作了相关约定，后张某也向沈某支付了相应的房款对价，沈某实际将涉案房屋交付给张某并由其居住使用至今。虽然双方在签订房产协议时，沈某签订拆迁协议尚未领取房屋权属证书，但之后沈某已取得相关权属证书，故张某与沈某的协议并未违反法律法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，本院确认张某与沈某签订的房产协议成立并有效。沈某夫妇关于合同无效的抗辩意见本院不予采纳。沈某夫妇关于与张某之间仅有购房意向且收取的5万元为意向金，双方之间并非房屋买卖关系的抗辩意见，因张某自1999年至今一直居住并将户口迁至涉案房屋中，相关的房屋权属证书保存在张某处，沈某夫妇并未提出过异议，故本院认为沈某夫妇的抗辩不符合常理，且其也未能提供相应证据证明其所述事实，故对该意见不予采纳。因张某与沈某之间签订的房屋协议成立并有效，故张某有权要求沈某夫妇协助其办理相关的房屋过户登记手续，本院对张某的该项诉讼请求予以支持。张某关于要求沈某夫妇支付其因本案支出的财产保全申请费的诉讼请求，本院予以支持。综上，对张某的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

    一、原告张某与被告沈某于1999年4月28日签订的《房产协议》成立并有效；

    二、被告沈某夫妇于本判决生效后十五日内协助原告张某办理位于杭州市余杭区X街道X号X室房屋的过户登记手续；

    三、被告沈某夫妇于本判决生效后十五日内支付原告张某因本案支出的财产保全申请费1120元。