《购房意向合同》作为《商品房买卖合同》的预约合同，当买卖双方出现纠纷时，这份预约合同该发挥什么作用？

 

    案情简介：

    2014年8月3日，冯某与丁某签订了《购房意向合同》（以下简称意向合同），并由杭州某房地产代理有限公司提供居间。该意向合同约定原告将位于杭州市余杭区南苑街道某小区建筑面积为114.65平方米的房屋转让给被告，转让金额为1145000元，丁某应支付意向金人民币50000元，在意向合同签订后，意向金转为定金。双方一方违约的，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。意向合同同时约定，冯某、丁某应于2014年8月5日签订《杭州市房屋转让合同》。

    但是在签订意向合同的当天，丁某因ATM机取款限制，仅支付了18000元意向金，当时约定第二天补齐。但是8月4日，丁某并未将意向金补齐，8月5日，丁某也未前往杭州某房地产代理有限公司与原告签订《杭州市房屋转让合同》。冯某多次致电丁某，丁某告知冯某其已经以自己不补齐意向金以及不前往中介公司签订合同的行为表明不再购买冯某房屋，确定违约。

    冯某认为，丁某违约的行为，导致其不能及时将房屋卖出以及资金和利息方面的损失，此成诉。

 

    律师分析：

    在本案中，丁某认为双方签订的这份《购房意向合同》只是意向合同，意向合同不是正式合同，意思是有意向购买支付了意向金并非正式购买合同，因为意向合同而支付意向金，无购买意向之后就无需再支付意向金或承担其他任何违约责任。

    意向合同虽名为意向，但因经双方当事人签字，已经属于依法成立并生效的合同，对双方当事人有法律约束力。“意向”只是合同的名称。由于合同明确约定了违约方须承担 10%的违约金，也明确约定了定金是50000元，丁某作为完全民事行为能力人，签订合同时就应当意识到自己违约的后果。

    如果合同明确约定的违约责任无需履行，那么合同也就失去了其严肃性和约束性。任意反悔而无需承担责任的后果，是诚实信用不复存在、交易安全不复存在，这对于市场经济将是一个重大打击。

    在类似的案例判决中，法院普遍认为，双方依法订立的房屋买卖合同应当得到双方当事人的实际履行。意向合同也是合同，合同双方应当根据合同约定履行义务，即签订正式买卖合同，违反意向合同的约定不签订买卖合同也要承担违约责任。但是根据合同法的相关规定，违约金具有补偿性质，主要在于补偿守约方的损失。如合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约方提出守约方主张的违约金偏高，法院会考虑到守约方的实际损失情况、兼顾合同的履行情况以及预期利益等因素确定违约方应当支付的违约金额。虽然在违约方提出违约金过高请求降低以后，其未必需要承担房屋总价款10%的违约金，但无一不承担了部分的违约金。

 

    判决结果：

    余杭区人民法院审理过程中，冯某考虑到自己最终已经将房屋卖出，损失并不大，双方达成调解协议，丁某支付冯某违约金24500元，于2014年10月21日付清及冯某放弃自愿放弃其他诉讼请求。

 

    法条链接：

    《中华人民共和国合同法》

    第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束人。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

    第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的合同的义务。

   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同 ，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，法院应予支持。