随着2011年1月18日杭州市中级人民法院作出终审判决,一场历时两年有余的房屋买卖合同纠纷案终于尘埃落定,以A公司(以下简称为“A公司”)的胜诉而告终。该案审理过程之曲折,难以一言以蔽之,笔者期冀通过此文,与诸位交流分享,共同探寻个中奥妙。
【案情介绍】
1997年C工具厂拟整体搬迁开发。1998年3月,土地管理局将原属C工具厂的总计35.03亩的国有土地予以收回。1998年4月30日,该土地管理局与杭州B置业有限公司(以下简称为“B公司”)就原C工具厂的国有土地签订国有土地使用权出让合同,面积为23350平方米(合计约35.03亩)。1998年4月30日,建设局向B公司颁发建设用地规划许可证,准予B公司办理C工具厂的用地面积为40.890亩(建设项目用地面积为35.79亩)的征用规划土地手续。2002年6月5日,B公司就上述地块取得面积为18841.50平方米(合计约28.3亩)的国有土地使用权证。
B公司取得该土地使用权后开发建设了B市场,该市场与A公司开发建设的XX小区毗邻,间以围墙为界。因不利于相关业主通行,造成纠纷,相关业主多次向相关部门信访。2005年6月17日,在某区建设局、信访局组织下,B公司、A公司及区规划管理处等相关部门召开了协商会议,在会议中双方达成纪要:1、A房产XX小区南侧2号、3号楼与B市场北建筑物之间,以中心线为界各自承担土地使用权出让金,两家房产公司均以中心线为界对没有征用足的部分,应向对方公司按现有评估价购买土地使用权。2、同意XX小区2号楼东侧的一层平房利用XX小区2号楼东侧红线范围内剩余的地块空间进行拆建改造成二层商业性用房,产权归B公司所有;原有平房处的土地调整为道路与绿地,供XX小区使用。
2005年10月21日,在某区建设局、区规划管理处鉴证下,B公司与A公司签订协议书一份,约定:A公司应支付B公司土地使用权使用费1300000元。在XX小区2号楼东侧拼接二层用房,建筑物进深为2号楼底层进深,房屋宽度为2号楼东墙以东至A用地红线,该建筑物作为2号楼东侧一层平房的拆迁置换用房。该房需在合同签订之日起一年内办妥房屋所有权证等产权证并交付B公司。原有2号楼东侧一层平房的土地调整为道路与绿地,产权归A公司所有。由余杭区建筑局、余杭区规划管理处作为鉴证方盖章确认。
协议签订后,A公司于2005年10月支付了补偿款1300000元,B公司按协议将2号楼东侧一层平房拆除,由A公司进行了改造。2006年6月,经规划局审核,颁发了建设工程规划许可证,由A公司按协议拼接建造了二层营业性用房,该房现实际由B公司占有、使用。2007年6月20日,A公司已建成二层拼接房,经竣工图测绘发现拼接房东南角超出图示红线0.24米,超图示红线土地面积0.096平方米,经双方协商,B公司同意拼接房东南角占用B公司土地。A公司于2007年8月经产权登记,内容为:所有权人为A公司,建筑面积为110.67平方米。2007年9月12日,双方再次签订协议,约定:根据双方2005年10月21日签订的协议,由A公司对B公司的房屋拆除重建后交还B公司,双方经协商一致同意原B公司该房屋的土地面积约为67.50平方米无偿转让。
【一审审理】
杭州市滨江区法院一审认为,双方于2005年10月21日签订协议书后,按协议履行了拆除围墙和支付补偿款的义务并进行了改造,A公司取得了原B公司所有的一层平房所附的土地,且目前成为XX小区的绿地和道路,A公司取得了相应的利益,故A公司认为B公司存在欺诈行为缺乏事实及法律依据,判决确认B公司与A公司于2005年10月21日签订的《协议书》有效,判决A公司配合办理过户手续后将相关所有权证交付于B公司。
【二审上诉】
浙江诺力亚律师事务所接受A公司的委托后,由项坚民律师和王敏律师代理上诉。两位律师向A房产公司调阅了涉及该纠纷的所有文件资料和图纸,并向国土部门查阅了涉案物业的土地出让合同、红线图、宗地图、用地审批手续、规划许可证等资料。经过认真仔细的工作和现场对比,项坚民律师和王敏律师发现,被拆的平房根本不在B房产公司的用地红线范围内。此后,项坚民律师和王敏律师向国土资源局申请公开位于临平街道九曲营步行街北侧的一宗土地及XX小区2号楼东侧原有的、现已被拆除的一层平房所附的土地的出让情况。国土资源局的答复单证明,国土部门没有将A公司与B公司于2005年10月21日签订的《协议书》下的B公司“转让”给A公司用作道路用地的土地及XX小区2号楼东侧原有的、现已被拆除的一层平房所附土地未办理过土地出让手续,B公司对该两宗土地不享有任何权利。
项坚民律师和王敏律师将政府信息公开申请材料和答复单作为二审证据进行提交,并在上诉状中指出:一审法院回避了本案的一个核心问题,即对位于XX小区2号楼东侧已被拆迁的一层平房(以下简称为“被拆迁房屋”)的所有权人及所附土地的使用权人没有认定。根据A公司提交的证据和余杭区人民法院依职权所作规划图纸勘验笔录,足以认定B公司对被拆迁房屋不具有所有权,对该被拆迁房屋所附的土地,也不具有土地使用权。
同时,项坚民律师和王敏律师认为一审法院适用法律错误:从本质上看,本案属于房屋拆迁补偿纠纷,应当适用城市房屋拆迁管理规定。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定,被拆迁人是指被拆除房屋的所有人,所谓的拆迁补偿与安置也是对被拆迁人而言。本案中,B公司对被拆迁的房屋并不享有所有权,其不应该成为拆迁安置补偿对象,B公司当然无权享有拆迁安置房,其对新建房屋的所有权主张缺乏法律依据。此外,根据《合同法》第五十二条规定,合同一方以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益的,合同无效。本案中,如果B公司在签该份协议之前,能够披露被拆迁房屋的真实权属情况,A公司就不会与之签订该份协议书。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定,转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定有效。虽然A公司与B公司在2007年9月12日签订了《土地转让协议》,但B公司至今没有取得被拆迁房屋所附的土地的使用权证书或者得到有批准权的人民政府同意其转让的批复。因此,双方当事人签订的《土地转让协议》无效,B公司应当将1300000元的土地使用费返还给A公司并赔偿损失。
【二审审理】
二审法院确认了项坚民律师和王敏律师提交的政府信息公开申请材料和答复单的证据效力,最终认为,A公司和B公司均已履行了2005年10月21日签订的协议书的合同义务,且协议书有某区建设局、某区规划管理局作为鉴证人盖章确认,因此对A公司要求确认该协议无效,并由B公司返还土地使用费、赔偿损失、腾退房屋等的诉讼请求不予支持。而根据协议,B公司需将其所有的原XX小区2号楼东侧的一层平房置换给A公司,但从国土资源局出具的申请信息公开答复单反映,该房屋所属的土地目前尚未办理过出让手续,因此,B公司交付的标的物存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条:“先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定,A公司有权拒绝履行将XX小区2号楼东侧拼接的二层楼房的产权过户到B公司名下的业务,故B公司要求A公司立即将XX小区2号楼拼接的二层楼房登记为B公司的房屋所有权证的产权三证交付给B公司,并支付违约金的请求,二审法院不予支持。
【案件评析】
该案涉及法律关系十分繁杂,审理过程漫长、程序复杂,对代理人而言是极大考验。A公司的代理律师,浙江省诺力亚律师事务所项坚民律师和王敏律师于一审判决不利的形势下,在二审中扭转局面,取得胜诉,充分显示了两位律师高深的法学功底,高度的法学涵养和高超的经验技巧。笔者谨通过以下几个方面,分析此案的借鉴意义。
1、此案由杭州中院作出判决至今,已逾五载,当笔者向项坚民、王敏律师请教该案的相关细节时,两位律师立即解答了笔者困惑。五年时间,由两位律师经手的案件达数百件,然而能即刻在记忆中找寻到该案的相关信息并对笔者进行指点,足见两位律师强烈的责任感与高度的职业素养。
2、在案件一审的代理意见中,两位律师首先提出土地使用权应当以登记为准,B公司没有国家有关部门核发的土地使用权证书和房屋所有权证书,以说明其对被拆迁房屋及所附土地的权属主张不能成立。而后,两位律师通过对证据的仔细观察、谨慎分析,发现B公司在九曲营路地块的国有土地使用权面积与原C工具厂的面积存在较大差额,即C工具厂的土地使用权并没有全部出让给B公司,并最终从余杭区国土资源部门调查取得的B公司的用地规划图中发现了本案要害——被拆迁的房屋并不在规划红线范围内。1998年4月30日杭州市余杭区国土局与B公司签订的国有土地使用权出让合同并没有将XX小区2号楼东侧一层平房所附土地出让给B公司,因此B公司对XX小区2号楼东侧一层平房不享有所有权,即B公司对该房屋所附土地不享有使用权。依据《城市道路管理条例》第十条规定,城市住宅小区、开发区内的道路建设,应当分别纳入住宅小区、开发区的开发建设计划配套建设。但道路属国家所有,其并不为B公司所有。在二审阶段,两位律师提交了政府信息公开答复单,证明了B公司对拆迁土地不享有任何权利,成为制胜关键,使得二审法院进行了改判。以上种种,充分说明两位律师洞若观火,细致入微,同时也提醒了我们,代理意见应简明扼要,直击要害,从案件事实的分析到法律适用的选择都应有理有据,如此才能循序渐进,步步为营。
3、该案使得笔者对《合同法》第54条进行了一些思考。项坚民、王敏两位律师认为,B公司对被拆迁的房屋不享有所有权,对该房屋所附的土地不享有使用权,B公司的欺诈行为严重损害了A公司的合法权益。对方律师称,B公司从来没有主动要求与A公司签订本案协议书,也从来没有要求A公司支付土地和相应平房的补偿款,因此所谓的“B公司欺诈之说”并不成立,且A公司取得了原B公司所有的一层平房所附的土地,目前成为XX小区的绿地和道路,A公司取得了相应的利益,不符合合同可撤销的要件。
根据最高人民法院的解释,欺诈,是指“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为。因欺诈或受胁迫而作出的民事行为作为可撤销的条件时,不要求受欺诈或者受胁迫的当事人遭受损失。因此笔者以为,虽然B公司对协议签订为“被动”态度,但作为合同当事人,B公司具有告知义务,其属于“故意隐瞒真实情况”之情形。即使A公司取得了利益,“受欺诈人遭受损失”并非“欺诈”的构成要件,因此对方律师称A公司取得了相应的利益,不符合合同可撤销的要件的说法也不成立。
【小结】
子曰:“举一隅不以三隅反,则不复也。”笔者以为,有此良例,宜研精钩深。反复推敲,辅以实践经验,方能悟得精髓,举一反三。
【相关法条】
《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
《中华人民共和国土地管理法》第十一条 农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《中华人民共和国城市道路管理条例》第十条 城市住宅小区、开发区内的道路建设,应当分别纳入住宅小区、开发区的开发建设计划配套建设。
《中华人民共和国合同法》第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十七条 当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第六十八条 一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。
第六十九条 以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。
第七十条 一方当事人乘对方处于危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方作出不真实的意思表示,严重损害对方利益的,可以认定为乘人之危。
第七十一条 行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。
第七十二条 一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
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