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浙江诺力亚律师事务所积极参与城中村改造,推进城市化建设进程
信息来源:项坚民 信息签发:潘忠平 发布时间:2017/11/2 16:39:36 点击率:12938次

 

新型城市化是本世纪杭州经济社会发展进程中最重大事件,包括征地拆迁、三改一拆、环境综合整治等多种手段,目前阶段主要是以城中村改造为抓手,推进城市化建设的进程。
 
城中村改造是一项非常复杂的系统工程,牵涉面广,环节复杂,利益冲突多,关系到村(社区)、村(居)民、企业、中介机构和政府等多方主体的切身利益。但是,目前我国关于城中村改造的法律、法规相对简陋,虽然有些地方颁布了地方性法规和文件,但是在具体操作过程中,许多法律问题和利益冲突问题的解决仍然缺乏具体的依据。因此,在尽快完善法律、法规的同时,在城中村改造过程中充分发挥律师的作用,是顺利推进城中改造的必要条件,同时也是杭州新型城市化建设进程中推进法治杭州建设的重要路径
 
借助于杭州城市化建设的蓬勃发展,特别是余杭区融入大都市过程中社会经济的高速发展,浙江诺力亚律师事务所坚决抓住这一有利契机,紧紧瞄准城中村改造特别是征地拆迁领域法律服务的空白,不仅参与化解了大量的社会矛盾,还针对性的编制了征地拆迁的工作手册,会同有关部门编制了征地拆迁的流程图,保障了城市化建设的顺利进行,提高了政府依法行政的水平,自身也得到了快速发展,走出了一条有自己特色的可持续发展的专业化道路征地拆迁法律服务逐渐成为诺力亚的核心竞争力和专业品牌,项坚民、梅军、严华等律师也逐渐成为该领域的专家律师,诺力亚所因此成为浙江省和杭州市的优秀律师事务所,得到了政府、社会和行业的高度认可。目前,正努力打造卓越的品牌律师事务所。
 
一、诺力亚所城中村改造法律服务产品介绍
 
(一)从律师服务主体来说,诺力亚所主要是为政府及其职能部门和集体经济组织提供法律服务,包括为城中村改造项目启动阶段政府审批提供法律服务,为城中村改造政府职能部门办理土地和规划等手续提供法律服务,为城中村改造中政府职能部门拆迁、征收管理提供法律服务,为政府其他职能部门在城中村改造中的管理和行政执法提供法律服务;为集体经济组织作为城中村改造主体提供法律服务,为集体经济组织作为被征收(补偿)人时提供法律服务。
 
(二) 从律师服务的内容来说,诺力亚所提供的法律服务产品主要有以下类型:
1、进行尽职调查。
对拟改造区块事宜进行尽职调查,具体从立项、规划、用地批准到被征收(补偿)手续、公告、动迁、评估,被征收(补偿)户基本情况以及案涉被征收(补偿)所涉及的法律、法规与政策,特别是对于城中村改造过程中常见的如分家析产纠纷、遗产纠纷、房屋买卖合同效力纠纷进行重点调查,并出具尽职调查报告。
2、参与城中村改造征收(补偿)安置政策的制定。
根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》等法律、法规的规定,制定科学、合理的补偿安置政策。在补偿安置政策的制定中,重点考虑以下内容:
1)安置人口的确定标准及方式,特别是一些特殊人员如农嫁居人员、离婚人员的补偿安置政策。
2)考虑奖励政策的适用条件及标准。被征收(补偿)过程中,合理的奖励政策是促进被征收(补偿)顺利进行的有效手段,因此在补偿安置政策制定时应当考虑对于配合被征收(补偿)工作,按时签约、腾空等的奖励的额度、发放条件。同时根据《土地管理法》及其实施条例相关规定,被征地集体经济组织负有交地义务,就集体经济组织交地设置一定的奖励,规定该奖励由全体被补偿人共同享有,以鼓励所有被补偿人按时腾空、交地。
3、进行城中村改造征收(补偿)安置政策合法性审查。
4、拟定或审查城中村改造被征收(补偿)安置规范文本。
5、对城中村改造征收(补偿)安置过程中的动迁、评估工作及签订房屋征收(补偿)安置协议进行法律指导。
6、对城中村改造征收(补偿)安置过程中有关疑难问题进行法律解答,或者出具法律意见书。
7、对城中村改造征收(补偿)安置过程中有关履职申请、信访事项进行分析、处理。
8、对城中村改造征收(补偿)安置过程中有关政府信息公开申请进行指导、分析和处理。
9、对城中村改造征收(补偿)安置过程中的复议、诉讼进行应诉、答辩。
10、协助进行强制执行。对确实无法达成补偿安置协议的被征收(补偿)人,进行强制执行。协助整理和制作强制执行申请文件,协助制定并审查强制执行方案,从程序与实体上严格把控法律风险。
 
(三) 从律师服务的阶段来说,诺力亚所提供的法律服务产品主要有以下情况:
1、提供前期方案策划设计服务。
举行听证会,制定相关的征收(补偿)安置政策和征收(补偿)安置方案,拟定征收(补偿)安置政策问答和应对方案。
2、项目全程服务。
进行尽职调查;进行法律论证;出具法律意见书以及法律解答;进行跟踪服务;代为诉讼和复议等全方位服务。
3、对诉讼、复议或上访等个案进行针对性研究和应对,积极促成调解,努力化解矛盾纠纷
 
二、诺力亚所城中村改造法律服务典型案例
 
(一)临平新城开发项目前期方案策划设计服务
2010年,杭州临平新城开发建设项目正式启动,这是余杭历史上迄今为止规模最大的城市建设计划。杭州临平新城开发建设有限公司作为区人民政府直属的国有独资公司,具体承担临平新城开发建设项目。720日,区建设局根据该公司要求颁发《城市房屋拆迁许可证》的申请,依照《中华人民共和国行政许可法》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,对拟拆迁区块的拆迁人提交的拆迁补偿安置方案和计划及拆迁补偿安置资金到位情况进行了听证。在听证会上,区建设局对拆迁人提交的拆迁补偿安置方案进行了认真的审查,听取了两个项目共十个被拆迁人的意见,听取了人大代表、政协委员、社区代表的意见,也听取了拆迁人的讲解。广大业主纷纷表示,将积极响应政府号召及时主动进行搬迁。
本次听证会前,诺力亚所进行了全程策划,协助制定了有关的拆迁政策和拆迁补偿安置方案,在有关动迁公司搜集的业主诉求和意见的基础上,会同新城开发建设领导小组办公室政策组拟定了拆迁政策问答和应对方案,对拆迁安置补偿方案进行了多次修改,以在合法前提下更具操作性,更具人性化。在诺力亚所的专业服务下,临平新城的拆迁工作得以顺利推进。
 
(二)为闲林水库项目提供征收补偿全程服务
杭州市闲林水库是杭州城市应急备用水源工程,位于杭州市余杭区闲林镇,属于杭州市西部地区上埠河流域。工程任务以杭州城市应急备用和抗咸供水为主,结合防洪和改善水环境等综合利用。建设闲林水库对杭州经济社会发展具有重要意义。
闲林水库征地涉及余杭区闲林街道里项村、桦树村、云栖村三个村土地共计3533.42亩。征收拆迁分为安置区块、淹没区块、复建道路区块三部分,涉及里项村、桦树村和孙家坞社区3个村(社区),共需拆迁农户523户。其中,安置区块和复建道路区块123户农户房屋的拆迁已全部完成;淹没区块涉及桦树村6个组共400农户,当时余20户至今未能签约。该22户农户中,未评估11户,已评未签11户。从分布情况看,桦树村一组13户、二组6户、三组3户。
20139月,诺力亚所接受余杭区配合市闲林水库建设工程指挥部办公室、余杭区闲林街道办事处的委托就闲林水库建设工程中涉及的22户被拆迁人的集体所有土地房屋拆迁事宜提供全过程全方位嵌入式的专项法律服务,实现闲林水库拆迁工作按期完成。
组织的法律服务团队配备了15名律师包括法律政策组、现场工作组、应诉组,具体的工作包括尽职调查、法律论证、出具法律意见书或法律解答、进行跟踪服务、代为诉讼和复议,其中仅行政诉讼就有77件。截至20149月,涉及闲林水库22户后续未拆除的居民房屋在诺力亚所、杭州市余杭区闲林街道等有关政府部门的协助下得到了合法、合理的拆除。经过本次闲林水库的专项法律服务,诺力亚所得到了广大人民群众及政府部门的一致好评,也为杭州市闲林水库的建设提供了有力的法律制度保障,保障了闲林水库建设工程的顺利推进。
 
(三)为塘栖中医院搬迁项目提供拆迁法律服务
杭州市余杭区塘栖镇小城市培育试点中的塘栖中医院搬迁项目涉及西界河村24户被拆迁人,虽然他们与塘栖镇政府有关部门经协商自愿签订了拆迁补偿安置协议,由于对法律与政策了解的缺失以及受不当利益的驱使,部分被拆迁户质疑政府拆迁的合法性和拆迁补偿安置协议的法律效力,进而出现了不配合政府拆迁的抵触情绪,导致拆迁工作无法顺利开展,直接影响了城市化建设的顺利推进。
塘栖镇政府对该拆迁项目高度重视,力求做到既保证建设项目能够顺利实施,又切实保障被拆迁群众的合法权益不受损害,为此成立了拆迁项目专案组,并聘请诺力亚所为该项目的专项法律顾问。诺力亚律师事务所接受镇政府的委托,全程参与了西界河村拆迁工作,在坚持依法行政的前提下,充分发挥专业律师的法律顾问作用,组成专业的法律服务团队,实行嵌入式服务原则,即全程跟入、具体推进、实行嵌入式服务,为依法解决拆迁工作中的矛盾和难题提供了专业的法律服务。进行尽职调查并出具尽职调查报告,出具专业的法律意见书,出具《西界河村集体所有土地房屋拆迁相关法律问题解答》,出具《律师函》,协同政府部门及西界河村委、动迁公司对拆迁工作进行跟踪服务,最终案涉的24户被拆迁人全部完成搬迁,拆迁工作取得了圆满解决,最大限度的化解了社会矛盾,维护了社会稳定。这个项目的最大亮点是,所有的征收(补偿)争议全都是通过协商解决的。
 
(四)拆迁纠纷引发连环诉讼 两地律师介入化解争端
2011年4月2日,杭州某余杭经济开发区管理委员会被拆迁人王某某因不能达成房屋拆迁补偿安置协议发生纠纷。2012年12月,被拆迁人王某某委托北京盛廷律师事务所毕文强、张晓燕律师为代理人,以土管部门为被告、某管委会为第三人提起了房屋拆迁许可行政诉讼,以发改部门为被告、某管委会为第三人提起了项目批准行政诉讼,前后历时数年之久,审理过程一波三折,共计八轮诉讼。原被告双方代理律师均认为,本案纠纷的根源在于拆迁安置补偿问题。
为有效解决当事人的实际问题,实现矛盾纠纷的实质性化解,双方律师数十次对案件进行协调和调解工作,在当事人之间周转斡旋。一方面积极联系拆迁管理部门等行政机关,争取其配合与支持;另一方面耐心对被拆迁人王某某做好释法工作,进行深入细致的沟通,消解其与政府部门和行政机关的对立情绪。诺力亚所主任项坚民还多次会同政府法制部门上北京与盛廷律师事务所毕文强律师商讨调解方案。2014年国庆节前夕,被拆迁人王某某终于签订了拆迁补偿安置协议,并承诺息诉罢访,从而使这一持续多年的拆迁纠纷得以圆满解决,真正做到了“案结事了”,取得了良好的法律效果和社会效果。在本起纠纷解决过程中,北京盛廷所和诺力亚所所所联合,强强联手,缓解和减弱了当事人之间的抵触和对立情绪,走到了化解社会矛盾的台前,实现了社会资源的有效整合和配置。事实证明,杭州律师、外地律师都是法治杭州建设的促进力量。
 
(五)受委托参与制定全区农民多高层公寓安置办法及其配套政策
根据余杭区委十二届四次全体(扩大)会议精神,为统筹城乡经济社会发展,加快城市化进程,余杭区全面推行农村居民多高层公寓建设,并制定了《关于全面推进农村居民多(高)层公寓建设的实施意见》。该政策推行后,在全区取得显著效果,但仍然在诸多问题亟待调整。
2015年5月,诺力亚所受余杭区住房保障办公室的委托,参与修订全区农民多高层公寓安置相关政策。为此,诺力亚所高度重视,组建专业的法律服务团队,在对余杭区农民多高层公寓安置政策实施的现状及存在的问题进行调查研究,并就相关问题形成可行的解决措施。诺力亚所积极参与余杭区住房保障办公室召开的协调会议,在结合区国土、区财政以及乡镇街道重要意见的基础上,就安置对象、可购房面积、政策体例等重要问题形成一致意见,并就政策的合法性和社会稳定风险评估提出法律意见,最终制定了《关于进一步明确农民多高层公寓安置相关政策的意见》。同时,诺力亚所还就农民多高层公寓安置的配套政策制定提供合法性审查和社会稳定风险评估。
农民多高层公寓安置政策实施的过程中,诺力亚所编制了《关于进一步明确农民多高层公寓安置相关政策的意见》的政策问答,不仅有利于政府部门积极落实政策实施工作,同时也保障了被拆迁农民对于政策的知情权。
这是诺力亚律师作为具有深厚法律素养和丰富实践经验的专业群体,在参与立法领域进行的有益尝试。
 
三、诺力亚所服务城中村改造的体会
 
在城市化推进过程中,由政府购买法律服务,让具备专业法律知识和实际工作经验的律师作为中立的第三方,介入社会矛盾化解工作,充分发挥律师法律专业性、地位中立性的双重功能,不仅可以规范政府行政行为,有效规避政府行政诉讼的法律风险,而且在充分维护当事人合法权益的基础上,可以有效缓冲政府和群众之间的对立情绪,是创新社会管理、促进社会和谐稳定的有益尝试。诺力亚所参与破解城中村改造的成功实践诠释了这种尝试。
 
(一)政府购买法律服务的紧迫性和重要性。
当前,随着法治进程的推进,对政府依法行政的要求越来越高,而依法行政水平的提高又可以合理的化解社会矛盾,维护社会和谐稳定。城中村改造工作对于法律专业化、规范化要求显然更为突出,作为一项涉及多方利益的复杂的社会系统工程,特别是在城中村改造工作越来越聚焦的今天,更加需要在法律框架内由专业的法律工作者对城中村改造工作进行审查、指导,使得在城中村改造过程中政府行政行为和拆迁人的具体工作都符合法律、法规之规定。同时,被征收(补偿)人的法律意识、维权意识日益彰显,对城中村改造工作中政府职能部门和拆迁人行为的规范化要求也日渐提高。在此情形下,由政府聘请专业的律师,律师接受政府委托作为法律顾问参与和介入矛盾事件,并出面与当事人协调沟通,最终化解社会矛盾,无疑是完善和提高政府依法行政水平的最佳选择。
 
(二)律师作为第三方介入政府行政行为有利于更有效的化解社会矛盾,维持社会稳定。
在政府依法行政工作尤其是在日益敏感的城中村改造工作中,部分被征收(补偿)户视政府为其利益对立面,认为政府不可能设身处地的保护其最大合法权益,对政府所处的地位和角色持质疑和不信任的态度。律师作为第三方介入不仅有利于缓解和减弱政府和群众的抵触和对立情绪,而且律师作为专业的法律工作者可以为群众解问释疑,提供最充分的法律、法规与政策信息,使得专业律师走到化解社会矛盾的台前,购买了法律服务的政府退居幕后,社会资源实现有效的整合和配置,从而为打造高效的法治政府提供新的活力。
 

 
 
 
 
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